Metodología y fuentes Methodology & sources

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Qué estima esta herramientaWhat this tool estimates

Entrega una estimación referencial orientada al precio de publicación (nivel de mercado) de una casa, departamento o terreno, en UF y en pesos — el valor sugerido para publicar. Se calibra con datos de transacción y valuación profesional (Tinsa, Banco Central, CChC) y se posiciona al nivel de venta que se ve en los portales. El escenario «Venta rápida» se acerca al valor probable de cierre. No es una tasación formal para crédito hipotecario (que realiza un tasador certificado) ni el avalúo fiscal del SII. It returns a reference estimate oriented to the listing price (market level) for a house, apartment or land, in UF and pesos — the suggested price to list. It's calibrated on transaction and professional‑valuation data (Tinsa, Banco Central, CChC) and positioned at the selling level seen on the portals. The «Quick sale» scenario is closer to the likely closing value. It is not a formal mortgage appraisal (done by a certified appraiser) or the SII tax assessment.

Tres escenarios para venderThree scenarios for selling

Para un vendedor no hay un único número. Mostramos tres escenarios y destacamos el precio sugerido de publicación (el de mayor upside), porque al publicar conviene dejar margen de negociación sobre el valor de cierre probable: For a seller there isn't a single number. We show three scenarios and highlight the suggested list price (the upside), because when listing you want room to negotiate above the likely closing value:

• Venta rápida — para vender pronto, menos tiempo en el mercado (≈ 8–11% bajo el valor de mercado).Quick sale — to sell soon, less time on market (≈ 8–11% below market value).
• Valor de mercado — el nivel de publicación típico de propiedades comparables, nuestra estimación central.Market value — the typical listing level of comparable properties, our central estimate.
• Precio de publicación ★ — recomendado para publicar; deja margen de negociación (≈ 12–17% sobre el valor de mercado). Es el valor que destacamos.List price ★ — recommended to list; leaves negotiation room (≈ 12–17% above market value). This is the value we highlight.

Los rangos se ensanchan donde la confianza de la zona es menor. El resultado incluye una vista aérea (satélite) de la dirección y una infografía descargable para compartir.Spreads widen where the area's confidence is lower. The result includes an aerial (satellite) view of the address and a downloadable infographic to share.

El modelo: comparables (AVM)The model: comparables (AVM)

Usamos un modelo de comparables (Automated Valuation Model): partimos de una tarifa base en UF por m² para tu comuna, sector y tipo de propiedad, la multiplicamos por la superficie y aplicamos ajustes transparentes. Cada factor es pequeño, nombrado y multiplicativo, para que el desglose sea totalmente explicable. We use a comparables model (Automated Valuation Model): start from a UF/m² base rate for your comuna, neighborhood and property type, multiply by area, and apply transparent adjustments. Each factor is small, named and multiplicative, so the breakdown is fully explainable.

• Tarifa base (UF/m²) — por comuna/sector y tipo. Casas y departamentos usan m² construidos; terrenos usan m² de suelo.Base rate (UF/m²) — by comuna/sector and type. Houses/apartments use built m²; land uses lot m².
• Ajuste por tamaño — las unidades más pequeñas valen más por m²; las muy grandes, menos.Size adjustment — smaller units are worth more per m²; very large ones less.
• Estado de conservación — a estrenar (+8%), seminueva (+3%), buen estado (0%), antiguo (−7%), para refaccionar (−18%).Condition — brand new (+8%), recent (+3%), good (0%), older (−7%), needs renovation (−18%).
• Baños relativos a dormitorios, estacionamientos y características (vista al mar, piscina, condominio/seguridad, terraza, quincho, bodega, áreas verdes), con tope combinado.Bathrooms relative to bedrooms, parking and features (sea view, pool, gated/security, terrace, BBQ, storage, green areas), capped.
• Terreno adicional — en casas con lote mayor a lo construido, se suma valor de suelo (acotado).Extra land — for houses with a lot larger than the footprint, land value is added (capped).

Cobertura y confianzaCoverage & confidence

Cada estimación trae un nivel de confianza según la calidad de datos de la zona, que ensancha el rango: alta (±8%) donde hay datos de transacción o calibración propia; media (±12%) con bandas de mercado; baja (±18%) en las 162 comunas pequeñas que usan el promedio regional. La Serena está calibrada con 43 propiedades reales en venta de NetWebMedia e incluye comparables por sector. Every estimate carries a confidence level based on the area's data quality, which widens the range: high (±8%) where transaction data or our own calibration exists; medium (±12%) with market bands; low (±18%) for the 162 small comunas using the regional average. La Serena is calibrated on 43 real NWM listings and includes per-sector comparables.

Ajuste temporal y UF en vivoTime adjustment & live UF

Los valores se expresan en UF (que ya neutraliza la inflación) y se llevan a mediados de 2026 con un ajuste de deriva (~+3%/año en departamentos, según el IPV del Banco Central y el INI de la CChC; casas prácticamente planas). El valor de la UF en pesos se obtiene en vivo desde mindicador.cl cada día, con respaldo en caché. Values are in UF (which already strips inflation) and aged to mid-2026 with a drift adjustment (~+3%/yr for apartments per the Banco Central IPV and CChC INI; houses roughly flat). The UF-to-peso value is pulled live from mindicador.cl daily, with a cached fallback.

Fuentes, por nivel de credibilidadSources, by credibility tier

LimitacionesLimitations

Es una estimación referencial, no una tasación formal. El valor real depende de inspección, terminaciones, vista, orientación, piso, antigüedad y condiciones de mercado. Las fuentes mezclan metodologías (vivienda nueva vs. usada, publicación vs. transacción), por lo que cada comuna lleva un nivel de confianza. El suelo (terrenos) es la dimensión con menos datos y debe tomarse como orientación. Las 162 comunas con promedio regional son las menos precisas. Para una decisión de compra, venta o crédito, consulta a un tasador certificado. This is a reference estimate, not a formal appraisal. Actual value depends on inspection, finishes, view, orientation, floor, age and market conditions. Sources mix methodologies (new vs. used, asking vs. transaction), so each comuna carries a confidence level. Land is the thinnest data dimension and should be taken as directional. The 162 region-average comunas are the least precise. For a purchase, sale or mortgage decision, consult a certified appraiser.