Metodología y fuentes Methodology & sources

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Qué estima esta herramientaWhat this tool estimates

Entrega una estimación referencial del valor de mercado de una casa, departamento o terreno, en UF y en pesos. Se calibra con datos de transacción y valuación profesional (Tinsa, Banco Central, CChC). El escenario «Venta rápida» es el mismo valor con un descuento por cerrar antes. No es un precio de publicación — cuánto pedir al publicar es una decisión comercial del vendedor con su corredor —, ni una tasación formal para crédito hipotecario (que realiza un tasador certificado), ni el avalúo fiscal del SII. It returns a reference estimate of market value for a house, apartment or land, in UF and pesos. It's calibrated on transaction and professional‑valuation data (Tinsa, Banco Central, CChC). The «Quick sale» scenario is the same value discounted to close sooner. It is not an asking price — what to list at is a commercial decision for the seller and their broker —, nor a formal mortgage appraisal (done by a certified appraiser), nor the SII tax assessment.

Dos escenariosTwo scenarios

Para un vendedor no hay un único número, así que mostramos dos y destacamos el valor de mercado como estimación central. Deliberadamente no publicamos un tercer escenario de «precio de publicación»: agregar margen de negociación sobre el valor es una decisión comercial, no un resultado de la tasación, e inflaba todas las cifras derivadas (dividendo, costos de venta, neto, ganancia de capital). For a seller there isn't a single number, so we show two and highlight market value as the central estimate. We deliberately do not publish a third "list price" scenario: padding the value with negotiation room is a commercial decision, not a valuation output, and it inflated every figure derived from it (mortgage payment, selling costs, net proceeds, capital gain).

• Valor de mercado ★ — el nivel al que transan propiedades comparables. Es el valor que destacamos y la base de todo el resto del informe.Market value ★ — the level comparable properties trade at. This is the value we highlight and the basis for the rest of the report.
• Venta rápida — para cerrar pronto, menos tiempo en el mercado (≈ 8–11% bajo el valor de mercado).Quick sale — to close soon, less time on market (≈ 8–11% below market value).

Los rangos se ensanchan donde la confianza de la zona es menor. El resultado incluye una vista aérea (satélite) de la dirección y una infografía descargable para compartir.Spreads widen where the area's confidence is lower. The result includes an aerial (satellite) view of the address and a downloadable infographic to share.

El modelo: comparables (AVM)The model: comparables (AVM)

Usamos un modelo de comparables (Automated Valuation Model): partimos de una tarifa base en UF por m² para tu comuna, sector y tipo de propiedad, la multiplicamos por la superficie y aplicamos ajustes transparentes. Cada factor es pequeño, nombrado y multiplicativo, para que el desglose sea totalmente explicable. We use a comparables model (Automated Valuation Model): start from a UF/m² base rate for your comuna, neighborhood and property type, multiply by area, and apply transparent adjustments. Each factor is small, named and multiplicative, so the breakdown is fully explainable.

• Tarifa base (UF/m²) — por comuna/sector y tipo. Casas y departamentos usan m² construidos; terrenos usan m² de suelo.Base rate (UF/m²) — by comuna/sector and type. Houses/apartments use built m²; land uses lot m².
• Ajuste por tamaño — las unidades más pequeñas valen más por m²; las muy grandes, menos.Size adjustment — smaller units are worth more per m²; very large ones less.
• Estado de conservación — a estrenar (+8%), seminueva (+3%), buen estado (0%), antiguo (−7%), para refaccionar (−18%).Condition — brand new (+8%), recent (+3%), good (0%), older (−7%), needs renovation (−18%).
• Baños relativos a dormitorios y características (vista al mar, piscina, condominio/seguridad, terraza, quincho, bodega, áreas verdes), con tope combinado.Bathrooms relative to bedrooms and features (sea view, pool, gated/security, terrace, BBQ, storage, green areas), capped.
• Superficie ponderada y obras complementarias (departamentos) — siguiendo la práctica de tasación chilena, la terraza se valoriza al 50% de la tarifa de la zona, y los estacionamientos (~6 m² equivalentes c/u) y bodegas (~3 m² equivalentes c/u) se suman como partidas separadas, escalando con el nivel de mercado de cada comuna. Si informas la terraza en m² o bodegas, el ajuste genérico por esas características se omite para no contar dos veces.Weighted area and complementary works (apartments) — following Chilean appraisal practice, the terrace is valued at 50% of the zone rate, and parking spaces (~6 m²-equivalent each) and storage units (~3 m²-equivalent each) are added as separate line items, scaling with each comuna's market level. If you provide terrace m² or storage count, the generic feature bump for those attributes is skipped to avoid double counting.
• Terreno adicional — en casas con lote mayor a lo construido, se suma valor de suelo (acotado). En casas, estacionamientos siguen siendo un ajuste multiplicativo menor.Extra land — for houses with a lot larger than the footprint, land value is added (capped). For houses, parking remains a small multiplicative adjustment.
• Rango mínimo–máximo — el valor de mercado se entrega con una banda de confianza (desde ±2,5%/+5% hasta −6%/+10% según la densidad de datos de la zona). Es un intervalo de incertidumbre, no un escenario.Min–max range — the market value ships with a confidence band (from −2.5%/+5% up to −6%/+10% depending on the zone's data density). It is an uncertainty interval, not a scenario.

Cobertura y confianzaCoverage & confidence

Cada estimación trae un nivel de confianza según la calidad de datos de la zona, que ensancha el rango: alta (±8%) donde hay datos de transacción o calibración propia; media (±12%) con bandas de mercado; baja (±18%) en las 162 comunas pequeñas que usan el promedio regional. La Serena está calibrada con 43 propiedades reales en venta de NetWebMedia e incluye comparables por sector. Every estimate carries a confidence level based on the area's data quality, which widens the range: high (±8%) where transaction data or our own calibration exists; medium (±12%) with market bands; low (±18%) for the 162 small comunas using the regional average. La Serena is calibrated on 43 real NWM listings and includes per-sector comparables.

Ajuste temporal y UF en vivoTime adjustment & live UF

Los valores se expresan en UF (que ya neutraliza la inflación) y se llevan a mediados de 2026 con un ajuste de deriva (~+3%/año en departamentos, según el IPV del Banco Central y el INI de la CChC; casas prácticamente planas). El valor de la UF en pesos se obtiene en vivo desde mindicador.cl cada día, con respaldo en caché. Values are in UF (which already strips inflation) and aged to mid-2026 with a drift adjustment (~+3%/yr for apartments per the Banco Central IPV and CChC INI; houses roughly flat). The UF-to-peso value is pulled live from mindicador.cl daily, with a cached fallback.

Qué más calcula el informeWhat else the report computes

Sobre el valor estimado, el informe deriva las cifras que un vendedor necesita para decidir. Cada una tiene su propia fuente, listada más abajo: On top of the estimated value, the report derives the figures a seller actually needs in order to decide. Each has its own source, listed below:

• Dividendo referencial — pie y plazo sobre una tasa hipotecaria en UF basada en las tasas publicadas por la CMF.Indicative mortgage payment — down payment and term at a UF mortgage rate based on the rates published by the CMF.
• Costos de venta — corretaje (2% + IVA), notaría y Conservador de Bienes Raíces, según el arancel vigente y la práctica notarial.Selling costs — brokerage (2% + VAT), notary and Land Registry, per the current fee schedule and notarial practice.
• Avalúo fiscal y contribuciones — aproximación a partir del valor comercial; el avalúo real lo fija el SII y depende de exenciones.Tax assessment and property tax — approximated from commercial value; the real assessment is set by the SII and depends on exemptions.
• Ganancia de capital — según el art. 17 N°8 letra b) de la Ley de la Renta (exención vitalicia de 8.000 UF, impuesto único opcional de 10% sobre el exceso).Capital gain — per art. 17 No. 8(b) of the Income Tax Act (8,000 UF lifetime exemption, optional 10% flat tax on the excess).
• Arriendo referencial y rentabilidad bruta — solo en viviendas construidas. Es un parámetro del modelo (≈5,5% anual bruto sobre el valor), no un dato de mercado observado por comuna: tómalo como orden de magnitud.Indicative rent and gross yield — built dwellings only. This is a model parameter (≈5.5% gross annually on value), not per-comuna market data we observe: treat it as an order of magnitude.
• Ubicación y entorno — geocodificación de la dirección y servicios dentro de 1,2 km, más una vista aérea satelital.Location and surroundings — address geocoding and services within 1.2 km, plus an aerial satellite view.
• Checklist de documentos — los certificados que pide una compraventa y el organismo que emite cada uno.Document checklist — the certificates a sale requires and which body issues each one.

Fuentes, por nivel de credibilidadSources, by credibility tier

Esta lista es la versión larga de la sección «Fuentes de este informe» que cierra cada tasación. Ambas se generan desde el mismo registro de fuentes del motor, de modo que la web, el PDF por correo y esta página citen exactamente lo mismo. This list is the long-form version of the "Sources for this report" section that closes every appraisal. Both come from the same source registry in the engine, so the web result, the emailed PDF and this page all cite exactly the same thing.

LimitacionesLimitations

Es una estimación referencial, no una tasación formal. El valor real depende de inspección, terminaciones, vista, orientación, piso, antigüedad y condiciones de mercado. Las fuentes mezclan metodologías (vivienda nueva vs. usada, publicación vs. transacción), por lo que cada comuna lleva un nivel de confianza. El suelo (terrenos) es la dimensión con menos datos y debe tomarse como orientación. Las 162 comunas con promedio regional son las menos precisas. Para una decisión de compra, venta o crédito, consulta a un tasador certificado. This is a reference estimate, not a formal appraisal. Actual value depends on inspection, finishes, view, orientation, floor, age and market conditions. Sources mix methodologies (new vs. used, asking vs. transaction), so each comuna carries a confidence level. Land is the thinnest data dimension and should be taken as directional. The 162 region-average comunas are the least precise. For a purchase, sale or mortgage decision, consult a certified appraiser.